房贷利率的每一次调整都牵动着无数家庭的心弦。

自楼市“517”新政落地后，全国多数地区取消了首套和二套商业贷款的利率下限，大部分区域首套和二套房贷利率已经进入“3时代”。该新政的实施不仅为购房者减轻经济负担，也对房地产市场的回暖起到了积极影响。

不过，由于这一调整主要适用于新发放的房贷，愈发衬托出大量存量房贷利率“高位站岗”的姿态，反而激发了又一轮的提前还贷潮。

这对本就“水深火热”的银行来说，无异于是“雪上加霜”。

“提前还贷风”再起

“2021年买房的时候，首套是LPR+135BP（6%），现在是LPR-20BP（3.75%），一前一后利息总额就差出百万级，有点无法接受。”提及房贷利率，杭州“房奴”王先生的心里五味杂陈，他开始思忖将银行贷款转为组合贷或者提前还贷。

抱着和王先生一样想法的还有上海的李女士。2022年初，李女士在虹口区购入一套两居室，当时的利率为4.55%（LPR+35BP），而上海两度优化住房信贷政策后，目前首套房贷利率已降至3.5%，整整相差超过100BP。

别小瞧这100BP（1%），以300万商业贷款为例，等额本息30年（360期），按照4.5%利率计算，月供15201元，最后要还的总利息为247.24万元；若按照3.5%利率计算，月供13471元，最后要还的总利息为184.96万元，少了62万元。

看着不断拉大的存量、增量利差和“等等党”的欢呼，再算了下近一年自己的投资综合收益率，还不到2%，李女士毫不迟疑取出理财、基金中的资金，冲向提前还贷的“风口”……

贝壳研究院的监测数据显示，5月份百城首套主流房贷款利率平均为3.45%，较4月份调降12个基点；二套主流房贷款利率平均为3.9%，较4月份调降26个基点。5月份首套、二套主流房贷款利率较去年同期分别回落55个基点和101个基点。

相较之下，此前购房客户的存量房贷利率基本维持在4%+。北京、上海、深圳、厦门等重点城市，首套房贷利率普遍在4.8%～5.2%之间，比近期增量首套房贷高出约150BP。

而随着LPR持续走低，个别地区已出现“存量房首套房贷利率比如今的二套还高”的现象。

这么一来，妥妥“冤大头”的早期置业者，怀揣着强烈的不甘情绪，不得不将“提前还贷”提上日程，并争分夺秒班底付诸行动。毕竟，时间就是金钱。

华北某股份行客户经理在和柒财经交流时称，近一个月网点提前还贷的预约确实多了，“人群主要集中于‘存量老客户’和‘存量二套房贷客户’”。

银行花式保房贷

房贷作为能覆盖资金使用成本的优质资产，银行自然不会任其规模缩水。

因此，关闭网申入口，隐匿功能按钮，等候时间漫长，派出机器做“恶人”，甚至是“不投诉没人理”……在“提前还贷”这条路上，业主与银行之间，展开一场斗智斗勇的拉锯博弈。

与此同时，为了尽可能留存老客户，吸引新客户，银行玩命“耍花枪”“下功夫”，推出“先息后本”、“气球贷”“随薪供”“轻松还”等创新举措。

所谓“先息后本”，相当于“缓兵之计”，即在还款初期，借款人只需要支付贷款利息，待约定期满后，一次性还清本金。

据柒财经了解，诸如建设银行、招商银行、农业银行等大行，均已上线该模式，主要针对存量房贷业务。

“气球贷”类比“先息后本”，因为“前小后大”，故此命名。业内人士表示：“如果选择了‘气球贷’，千万要注意，低月供只是暂时的，如果没有规划好，气球的大尾巴一点也容不得忽视。”

兴业银行的“随薪供”和“先本后息”差不多：第一阶段只还利息，暂缓归还贷款本金，期限最长3年；第二阶段按原借款合同中约定的还款方式按期还本付息。

▲图源：兴业银行官微

浦发银行的“安心还”产品，客户可在一定期限内（通常为1-3年），每月仅需归还利息和1元本金，三年之后走正常按揭途径。

大行在积极应对，小行更时不待我。

广西藤县桂银村镇银行给辖区内房贷客户奉送省息宝专属福利，签约成功后，若当月在该行所有活期账户年日均达到月供的6倍及以上，有机会享受次月贷款优惠9.9折；若当月在该行所有活期账户年日均达到月供的7倍及以上，有机会享受次月贷款优惠9.89折。

桂林银行则直接“真金白金”地补贴，除了给个人住房贷款新签约放款客户发放利息优惠券，合计300元/人（不含商用房），参与活动推荐他人申请该行房贷亦可领取最高800元微信立减金达标奖励。

表面上看，银行都拿出了十足诚意，试图消弭民众提前还贷的情绪，提速新增房贷投放。但实际上，无论是“先息后本”“气球贷”，还是“随薪供”“轻松还”“安心还”等，都仅仅是字面意思不同，其本质并无多大差异：其往往营造出一种还贷压力较轻的假象，直到本金偿还期到来时，突然飙升的还款金额可能超出借款人的承受范围，且整个周期里借款人需要支付的利息比等额本息或等额本金方式更。

一言蔽之，“先息后本”等对银行来说是变相，可对借款人却是潜在财务风险后移，“先甜后苦”的痛楚。

而小行们的“小恩小惠”，在动辄百万、千万的房贷面前，又显得微不足道。

为什么银行拼死也要守住住房贷款？背后的原因不难理解。

一方面，房贷是一块肥肉，肉质松软不油腻，大家都赶早还了或者不再贷了，银行还吃啥利息。

另一方面，资产荒背景下，房贷算是“矮子里面拔将军”的好业务，刚需属性强，获益容易，尤其是不良低，对银行的资产质量是有效支撑。

挑战仍在继续

可尽管银行万般不愿，也采取了相关措施，但还是抵不住大家提前还贷的热情。

央行数据显示，2023年个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，仅5大银行就合计减少5900多亿元；2024年一季度，个人住房贷款余额38.19万亿元，同比进一步下降1.9%。

而从全局视角看，上述难题又只是近些年银行困境的一斑，随着净息差持续收窄，叠加绷到极致的住房贷款、疲软的信贷需求等，银行的“苦日子”“紧日子”坐实，特别是一些中小城商行，囿于体量小、网点少、所在地经济薄弱，“滑铁卢”趋势更甚，比如邯郸银行、宁夏银行、贵阳银行等。

2023年，邯郸银行实现营收34.03亿元，同比略降0.98%；净利润6.21亿元，同比骤降58.51%，为2017年以来最低。

资产质量亦不容乐观。2023年，邯郸银行拨备覆盖率为136.84%，相比2022年末的154.73%大幅减少17.89个百分点，跌破150%的监管红线；不良率贷款率升至2.24%，为2017年以来的“巅峰”，且远高于行业均值线。

令人颇感奇葩的是，许是“丑媳妇不想露面”，邯郸银行在官网的信息披露栏设置“障碍”，一定程度上阻止公众查看年报。

▲图源：邯郸银行官网

同属“难兄难弟”的还有宁夏银行、贵阳银行。前者延续上年的低迷态势，2023年营收为32.64亿元，同比微增0.52%；净利润为6.03亿元，同比下降16.37%；不良贷款率2.49%。

后者2023年营收150.96亿元，同比下降3.5%；归母净利润55.62亿元,同比下降8.92%；不良贷款率1.59%。

值得注意的是，业绩不佳的中小银行，在股权拍卖时，也常常遭遇无人问津的局面。

6月22日，新华联控股所持有的宁夏银行12576.58万股股份第一次拍卖结束，两笔拍卖均吸引围观者数千人，但最终仍因无人出价而流拍。

据柒财经不完全统计，自今年起，厦门农商行、浙江民泰银行、抚顺银行、定陶农商行、山东安丘农商行、顺德农商行、成都农商行、天津金城银行、西平中原村镇银行等多家中小银行股权登上“拍卖台”，大多数表现不佳，难觅“接盘者”。

对大量中小银行而言，当“苦日子”“紧日子”逐步常态化，行业马太效应之下，它们的生存境况更加艰难。